Da ex-uffici ad appartamenti: il possibile impatto dello smart working nel problema della casa secondo l’Istituto ifo

Bruxelles – La riconversione degli spazi lavorativi dovuta allo smart working potrebbe lasciare spazio per altri circa 60.000 appartamenti in Germania, secondo uno studio dell’Istituto ifo in collaborazione con la società di consulenza immobiliare tedesca Colliers.

Un altro studio dell’Istituto ifo aveva evidenziato il ruolo pionieristico della Germania nella sostituzione del lavoro tradizionale con quello agile. E come conseguenza, la necessità di ripensare il concetto di ufficio, con una progressiva riduzione degli spazi fisici di cui dispongono le aziende.

Con Colliers, l’Istituto ifo ha pensato di analizzare l’impatto delle scelte aziendali “smart”. Il risultato è che si possono creare circa 60.000 appartamenti per 102.000 persone nelle sette maggiori città tedesche (Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf, nelle quali opera la società Colliers). Simon Krause, ricercatore presso Ifo e coautore del progetto, frena però eventuali entusiasmi: “Solo una piccola parte delle delle possibili conversioni è economicamente fattibile”.

Nello studio si fanno delle ipotesi. I dati di partenza sono che i milioni di metri quadrati finali a disposizione per la conversione saranno poco meno di 6, considerando anche il calo della domanda (sommando sia i circa 2.3 milioni attualmente disponibili, sia i 3.5 che si stimano derivare dal cambiamento smart). Assumendo, come hanno fatto Ifo e Colliers, una perdita del 20 per cento della superficie utilizzabile nel passaggio da ufficio a casa residenziale, una metratura media di appartamento di 77 metri quadrati, con un nucleo familiare medio di 1,7 persone, ecco come possono essere ricavati 60.000 appartamenti per 102.000 persone.

La realtà è che “serviranno idee creative per un uso successivo“, avverte Andreas Trumpp di Colliers, altro coautore dello studio, “data la limitata fattibilità economica delle conversioni in appartamenti“. Per avere delle trasformazioni di successo, bisogna progettare in grande, lavorando anche sui quartieri “per soddisfare le esigenze residenziali, commerciali, di svago e altri bisogni urbani”, sempre secondo Trumpp.

Lo smart working sta richiedendo un ripensamento globale dello spazio fisico dell’ufficio. La percentuale di lavoratori da casa in Germania è rimasta stabile per quasi due anni, e lo studio stima una diminuzione del 12 per cento della domanda per uffici entro il 2030. “Lavorare da casa aumenterà ulteriormente il tasso di posti vacanti e il rischio di edifici per uffici senza successiva occupazione“, secondo Krause.

La riconversione a scopo residenziale è un’opzione promettente, ma sarà necessario anche ripensare gli uffici come tali, in modo economico, creativo e razionale. “Il futuro degli immobili per uffici risiede nella flessibilità e nell’adattabilità alle mutevoli esigenze della società e dell’economia”, secondo lo studio. Attraverso una pianificazione prudente e strategica, la trasformazione degli “uffici vacanti” potrà contribuire “a soddisfare le esigenze urbane e quindi allo sviluppo urbano sostenibile”.